Baubegleitung

Immer öfters fühlen sich Bauherren, Käufer oder Mieter bei Fragen, Problemstellungen oder persönlichen Anliegen nicht verstanden oder ernst genommen.

Als externer Baufachmann berate ich Sie neutral.

Sie planen einen Neubau oder Umbau? Mit Passion und Liebe zum Detail, vereint in Design, Ästhetik, Qualität und sehr hohem Finish-Anspruch unterstütze ich Sie auf dem Weg zu Ihrem Traum.

Tauchen fragen oder Probleme bei Ihrer Immobilie auf? Oder möchten Sie eine Immobilie kaufen und wünschen eine neutrale bauliche Beurteilung? Auch bei fragen in der STWEG unterstütze ich Sie gerne bei sämtlichen Bauthemen. Mit der Abnahme und Übernahme einer Immobilie muss das Gebäude auch unterhalten, gewartet und bewirtschaftet werden. Kontaktieren Sie mich damit die Werterhaltung Ihrer Immobilie gewährleistet werden kann.

Ich bin Ihr Vertrauenspartner für Teil- und Gesamtprojekte von der Planung bis hin zur Bauabnahme|Garantieabnahme und darüberhinaus.

• Angaben über geeignete Handwerker und Unternehmer
• Fachliche Unterstützung bei allen baulichen Fragen
• Beurteilungen von baulichen Ausführungsdetails und Baumängeln
• Unterstützung bei Übergabe|Bezug von neu erstellten Häuser|Wohnungen und Liegenschaften
• Unterstützung bei der Abnahme der 2- Jahres-Garantie und 5-Jahres-Garantie, einschliesslich Mängelrügen
• Unterstützung bei der Durchsetzung von nicht erfolgten Garantiearbeiten
• Unterstützung bei Unterhalt- und Wartungsfragen
• Unterstützung der Stockwerkeigentümergemeinschaft und Verwaltung bei sämtlichen Themen rund um den Bau und der Liegenschaft sowie allfällig entstandenen Konfliktsituationen.
  

Als Bauherrenbegleitung oder Bauherrschaftsvertretung begleite oder vertrete ich Sie bei Gesprächen mit den Architekten, Unternehmer, Baupartnern, Gewerken. Von der ersten Idee oder mittendrin, sei es bei Ausbaugesprächen bis hin zur Bauabnahme, Schlüsselübergabe, Garantieabnahme und darüberhinaus.

Als Baubegleitung bin ich Ihr verlängerter Arm und kontrolliere den Bauablauf und stehe im regelmässige Kontakt mit Ihnen, der Projektleitung und Ausführung. Ich bin es gewohnt mich taktvoll in Ihrem Sinn und Geist für Ihre Belange einzusetzen und für Sie einzustehen. Lösungsorientiert, vermittle und entlaste ich Sie.

Ich verstehe es unter all den Beteiligten ein angenehmes Miteinander zu schaffen, damit Ihre Bauzeit kein Kraftakt, sondern ein positives Erlebnis wird.

Ich arbeite seriös, wirtschaftlich, nachhaltig, unter Einbezug von ethischen Gesichtspunkten. Ich berücksichtige Kosten, Termin und Qualität und werde so höchsten Ansprüchen gerecht.

Ich begleite oder unterstütze Sie bei Bauherrensitzungen und halte Ihnen den Rücken frei. Falls gewünscht, führe ich taktvoll die notwendigen Gespräche und Verhandlungen mit den verantwortlichen Personen des Erstellers oder der Unternehmung.

Ihr Traum ist meine Passion, ich freue mich auch Sie zu begleiten und Parteien zu verbinden.

Freuen Sie sich auf eine spannende Bauzeit. Ich verschaffe Ihnen Entspannung, Raum und Zeit.

Bauschäden, Baumängel und dadurch entstandene Terminverzögerungen am Bau sind kostspielig und ärgerlich.
Vielen privaten und institutionellen Bauherren fehlt die Erfahrung im anspruchsvollen|herausfordernden Umgang mit den baulichen Gegebenheiten.

Die Qualitätssicherung hilft Fehler frühzeitig zu erkennen und ist ein weit geringerer Aufwand, als Reparaturen und Ärger im Nachhinein.

Im Kaufvertrag, Bauvertrag, Werkvertrag und dem dazugehörigen Baubeschrieb|Raumbuch muss geregelt werden, welche Leistungen der Ersteller oder der Unternehmer zu erbringen hat. Diese Leistungen müssen präzise, klar und eindeutig formuliert sein, damit keine Missverständnisse entstehen.

Die Dienstleistung der Qualitätssicherung & Baubegleitung ist in vier Phasen aufgeteilt:

Phase 1

Ich führe eine materielle Prüfung der Vertragsunterlagen aus und erkenne allfällige Risiken, die sich daraus ergeben können. Klare Formulierungen in Verträgen minimieren Risiken. Ich bringe, wenn notwendig und gewünscht - Lösungsvorschläge für Konstruktion, Gebäudehülle, Haustechnik und Design.

Vorprüfung: Vertrag | Baubeschrieb | Planungsunterlagen

Phase 2

Ich führe die Qualitätssicherung mittels Baustellenbegehungen durch und kontrolliere dabei den laufenden Bauprozess und dessen weiteren Verlauf, insbesondere der kritischen und vordefinierten Aspekte. Ich erstelle eine Dokumentation der gesichteten Pendenzen und Mängel, welche ich in einem Protokoll mit den dazugehörigen Beschrieben und Fotos dokumentiere. Um die Risiken von Störungen in den darauffolgenden Abläufen zu minimieren, führe ich vor den weiteren Bauabläufen die Mängelbehebungskontrolle durch.

Kontrolle: Abdichtungen | Hinterfüllungen | Rohbau | Einlagen | HLKS | Gebäudehülle | Innenausbau

Phase 3

Ich überprüfe vor der Bauabnahme die vertraglichen Gegebenheiten. Ich begleite Sie während der Vor- und Endbauabnahme vom gesamten Werk oder einzelner Werkteile. Ich nehme für Sie die Mängel auf und halte diese in einem Abnahmeprotokoll fest. Falls gewünscht, begleite oder führe ich den gesamten Mängelbehebungsprozess mit dem Ersteller oder Unternehmer bis zur korrekten Fertigstellung des Werkes durch.

Bauabnahme: Vorprüfungen | Werkabnahme | Kontrolle Ausstände
(siehe Bauabnahmen)

Phase 4

Ich unterstütze die Eigentümerschaft vor Ablauf der zweijährigen Garantie- und Rügefrist bei der Mängelaufnahme inkl. deren Besprechung mit dem Ersteller|Unternehmer. Ich biete Unterstützung bei der Kontrolle der Mängelerledigungsarbeiten oder führe diese im Sinne der Eigentümerschaft durch. Ich unterstütze Sie bei Bedarf bei Bauherrenrechten von verdeckten Mängeln und deren Verjährungsfristen welche in der Regel fünf Jahre betragen.

Garantieabnahme: Garantiemängelaufnahmen | Kontrolle Mängelerledigungen | Unterstützung bei verdeckten Mängel
(siehe Garantieabnahmen)

Bauabnahme nach Baufertigstellung | Baumängelaufnahme:

Mit der Bauabnahme endet die Ausführungsphase und das Objekt|Werk geht mit allen Rechten und Pflichten in die Obhut des Bauherrn oder der Käuferschaft über. Die Bauabnahme stellt gemäss OR und SIA Norm 118 die letzte Möglichkeit dar, sichtbare Mängel beim Ersteller geltend zu machen. Zum Zeitpunkt der Bauabnahme erkennbare und nicht gerügte Mängel gelten als genehmigt.

Jeder Bauherr oder Käufer besitzt das Recht, sich bei der Bauabnahme von einem versierten Baufachmann|Bauexperten begleiten oder vertreten zu lassen. Durch eine vorgängige, sorgfältige Ausführung der Kontrollen und Abnahmen, kann das Risiko von Garantiemängel um ein Vielfaches verkleinert werden.


Bauabnahmen
Die Bauabnahme nimmt aufgrund ihrer Wirkung für Rügefristen und Haftungsfragen bei Mängeln eine wichtige Rolle im gesamten Bauprozess ein. Deshalb gilt es genau zu prüfen, ob der Unternehmer das Werk gemäss den vertraglichen und baurechtlichen Vorgaben erstellt und somit den Vertrag erfüllt hat. Nicht jeder Riss oder jedes unschöne Fugenbild stellt dabei einen Mangel dar. Wesentlich ist, ob wirklich eine Abweichung vom vertraglich Vereinbarten vorliegt. Liegen tatsächlich Mängel vor, so hat die Bauherrschaft diese Vertragsabweichungen innert Frist und formgerecht gegenüber dem Unternehmer zu rügen, ansonsten sie ihre Haftungsansprüche verlieren kann. Die Bauabnahme ist deshalb mehr als nur eine Formalität, bei welcher einfach die Hausschlüssel die Hände wechseln. Gerade deshalb empfehlen wir hier unbedingt den Beizug von Bauexperten, welche einem bei der Abnahme mit Rat und Tat begleiten.

1. Rechtliche Grundlagen
Im Falle von Bau- und Werkmängeln kommt entweder die SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten) oder das Obligationenrecht (OR) zur Anwendung. Soll die SIA-Norm 118 zur Anwendung kommen, so muss dies explizit im Vertrag erwähnt sein. Ansonsten gilt standardmässig das OR. Da die Bauherrschaft gemäss den Bestimmungen der SIA Norm 118 wesentlich bessergestellt ist, empfiehlt es sich, in Kauf- oder Werkverträgen unbedingt die Anwendung des Regelwerks der SIA-Norm 118 zu vereinbaren.

2. Abnahme des Werkes
2.1 Anzeige der Vollendung
Ein Vorteil der SIA-Norm 118 ist, dass diese den Unternehmer explizit auffordert, der Bauherrschaft die Vollendung des Werkes anzuzeigen. Danach ist die Bauherrschaft verpflichtet, das Werk innert einem Monat nach Anzeige auf die Erfüllung der vertraglich vereinbarten Anforderungen hin zu prüfen. Wird ein Werk nach der Vollendung ohne Abnahme in Gebrauch genommen oder nach der Fertigstellung nicht unverzüglich durch die Bauherrschaft geprüft, so gilt dieses nach OR m stillschweigend als mängelfrei abgenommen. In der SIA-Norm 118 gilt dies erst einen Monat nach der Ingebrauchnahme (Art. 158 SIA-Norm 118).

2.2 Das Werk richtig abnehmen
Entscheidend bei der Abnahme ist, dass die Bauherrschaft das Werk nach der Vollendung oder bei der Übergabe sorgfältig prüft. Denn Mängel, welche bereits bei der Abnahme offensichtlich erkennbar sind, respektive von der Bauherrschaft hätten erkannt werden müssen, können nicht mehr nachträglich gerügt werden. Die Abnahme sollte unbedingt im Beisein des jeweiligen Werkvertragspartners vorgenommen werden.

2.3 Das Abnahmeprotokoll
In der Regel ist über das Ergebnis der gemeinsamen Abnahmeprüfung ein Protokoll zu erstellen, welches sowohl von der Bauherrschaft als auch vom Unternehmer durch Unterzeichnung anerkannt wird (Art. 158 Abs. 3 SIA-Norm 118). Alle festgestellten Mängel müssen dabei so genau wie möglich protokolliert werden und gleichzeitig sollte auch festgehalten werden, bis wann und durch wen diese behoben werden. Anschliessend unterzeichnen beide Seiten das Protokoll.

2.4 Verweigerung der Abnahme
Die Bauherrschaft kann gemäss Art. 368 Abs. 1 OR die Abnahme des Werkes verweigern, wenn dieses an erheblichen Mängeln leidet oder so sehr vom Vertrag abweicht, dass die Abnahme der Bauherrschaft nicht zugemutet werden kann. Gemäss Art. 161 SIA-Norm 118 wird die Abnahme zurückgestellt, wenn sich anlässlich der gemeinsamen Prüfung wesentliche Mängel zeigen.

2.5 Wirkung der Abnahme
Mit der Abnahme
- beginnt die Rügefrist (umgangssprachlich "Garantiefrist") zu laufen (Art. 172 SIA-Norm 118)
- sind die Mängelrechte aus offensichtlichen Mängeln, die bei der Abnahme nicht gerügt
wurden, verwirkt.
- geht die Gefahr für den zufälligen Untergang des Werks vom Unternehmer auf die Bauherrschaft über.

3. Rügefrist (Garantiefrist)
3.1 Nach SIA-Norm 118
Gemäss Art. 172 SIA-Norm 118 gilt eine Rügefrist von zwei Jahren. Diese Frist beginnt für das Werk oder einzelne Werkteile mit dem Tag der Abnahme zu laufen. Während der Garantiefrist (Rügefrist) kann die Bauherrschaft in Abweichung vom Gesetz Mängel aller Art jederzeit rügen. Der Unternehmer haftet für sämtliche Mängel, die die Bauherrschaft während der Garantiefrist rügt (Art. 173). Ausgenommen davon sind Mängel, für die das Werk als genehmigt gilt (siehe oben Ziffer 2.2). Wichtig zu wissen: Ist streitig, ob ein behaupteter Mangel wirklich eine Vertragsabweichung darstellt und daher ein Werkmangel ist, so liegt die Beweislast beim Unternehmer (Art. 174 Abs. 3). Nach Behebung eines während der Rügefrist gerügten Mangels findet für den instand gestellten Teil eine Prüfung und erneute Abnahme statt. Mit dem Tag der Abnahme beginnt dafür die Rügefrist neu zu laufen (Art. 176). Mit Ablauf der Rügefrist erlischt das Recht der Bauherrschaft, vorher entdeckte Mängel zu rügen. Hingegen bleiben die Rechte aus bereits gerügten Mängeln unter Vorbehalt der Verjährung fortbestehen. Mängel hingegen, die schon während der Rügefrist offensichtlich waren, gelten unwiderleglich als vor deren Ablauf entdeckt, weshalb sie nach Ablauf der Frist nicht mehr gerügt werden können. Danach dauert die Rügefrist weitere drei Jahre für verdeckte Mängel, während derer jedoch sofort nach Entdeckung gerügt werden muss (Art. 179). Verdeckte Mängel im Sinne der SIA-Norm 118 sind Mängel, die die Bauherrschaft erst nach Ablauf der Rügefrist entdeckte und vorher nicht erkennbar waren. Sämtliche Mängelrechte der Bauherrschaft verjähren fünf Jahre nach Abnahme des Werkes oder Werkteils. Ausgenommen davon sind Mängel, die der Unternehmer absichtlich verschwiegen hat. Diese verjähren erst nach 10 Jahren (Art. 180).

3.2 Nach OR
Falls die SIA-Norm 118 nicht zur Anwendung kommt und es sich um ein fest mit dem Boden verbundenes Bauwerk handelt oder ein bewegliches Werk bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurde, beträgt die Gewährleistungsfrist (Verjährungsfrist) fünf Jahre (Art. 371 Abs. 1 und Abs. 2 OR). Jeder erkannte Mangel muss sofort gerügt werden. Sofern es sich um ein bewegliches Werk handelt, beträgt die Garantiefrist zwei Jahre nach Abnahme (Art. 371 Abs. 1 OR). Auch da muss jeder erkannte Mangel sofort gerügt werden.

Meine Dienstleistungen:

• Konsultation|Würdigung der vertraglichen Grundlagen vor der Bauabnahme
• Augenschein|Kontrolle mit Prüfung des gesamten Werks oder einzelnen Werkteilen
• Mängelaufnahme und Protokollierung vorhandener Baumängel im Bauabnahmeprotokoll
• Führung vom Mängelbehebungsprozess bis zur korrekten Fertigstellung des Werkes
• Unterstützung bei Unterhaltung- und Wartungsfragen

Garantieabnahme zwei Jahre nach der Baufertigstellung | Garantiemängelaufnahme:

Unmittelbar nach der Bauabnahme des Objekts|Werks beginnen die Garantiefristen und Rügefristen zu laufen.
Bei Verträgen nach OR müssen nun festgestellte Mängel sofort gerügt werden. Bei Verträgen nach Norm SIA 118 kann während zweier Jahre jederzeit - und nicht nur sofort nach Entdeckung - gerügt werden. Der Unternehmer hat nur während der zweijährigen Rügefrist die vertragsgemässe Ausführung zu beweisen. Dies bedeutet eine Umkehr der Beweislast zu Ihren Gunsten.
Es ist äusserst wichtig, vor Ablauf der zweijährigen Garantie- und Rügefrist eine saubere und korrekte Garantiemängelaufnahme durchzuführen und die vorhandenen Mängel rechtzeitig beim Ersteller|Unternehmer anzuzeigen.

Meine Dienstleistungen:

• Mängelaufnahme mit der Eigentümerschaft und dem Ersteller/Unternehmer vor Ablauf der zweijährigen Garantie und Rügefrist
• Protokollierung der Garantiemängel und Versand an Vertragspartner
• Koordination der Garantiemängelerledigungsarbeiten mit den zuständigen Vertragspartnern
• Kontrolle der Mängelerledigungsarbeiten und erneute Protokollierung bei nicht korrekt erledigten Arbeiten
• Unterstützung bei der Durchsetzung der Bauherrenrechte von verdeckten Mängeln und deren Verjährungsfristen, die in der Regel fünf Jahre betragen

Auch wenn ich bei den vorangegangenen Schritten nicht in den Bauprozess eingebunden war, können Sie auf die Unterstützung bei der Garantieabnahme zwei Jahre nach Baufertigstellung auf mich zurückgreifen. Wie bereits erwähnt, ist es äusserst wichtig, dass die Rügefristen korrekt eingehalten werden. Für verdeckte Mängel ab der 2-Jahres Garantieabnahme bis zum Ablauf der 5-Jahres Rügefrist ist die Beweislast beim Eigentümer. Auch hier ist es enorm wichtig, dass entdeckte Mängel sofort innert 7 Tagen eingeschrieben, korrekt gerügt werden. Ich unterstütze Sie gerne bei der Prüfung und Einforderung allfälliger Mängel.

Werterhaltung Ihrer Immobilie:

• Angaben über geeignete Handwerker und Unternehmer
• Unterstützung Angebotseinholung | Offertstellung der Unternehmer sowie deren Vergaben
• Begleitung | Bauleitung & Qualitätssicherung der Auszuführenden Arbeiten
• Fachliche Unterstützung bei allen baulichen Fragen
• Beurteilungen von baulichen Ausführungsdetails und Baumängeln
• Unterstützung bei Unterhalt- und Wartungsfragen

z.B. Fassadenreinigung inkl. Vorplätze etc.

#vorher

#nachher

Ich erstelle gerne mittels Fotoequipment und Drohne Ihre persönliche Bild- und Baudokumentation.