Baublog.
Ihr Vertrauenspartner für Mensch und Bau. Gemeinsam mit Unternehmern mit Fachkompetenz und Berufsstolz unterstützen wir Sie bei sämtlichen Themen rund um den Bau.
Ihr Vertrauenspartner für Mensch und Bau. Gemeinsam mit Unternehmern mit Fachkompetenz und Berufsstolz unterstützen wir Sie bei sämtlichen Themen rund um den Bau.
Bauberatung & Baubegleitung.
Eine vorgängige, sorgfältige Planung und fachgerechte Ausführung verhindert teure Bauschäden und Baumängel.
Durch Kontrollen und Abnahmen während dem (Um)Bau aber auch bereits vorgängig bei der Planung, kann das Risiko von Mängel und Folgeschäden um ein Vielfaches verkleinert werden.
Bauabnahmen sind wichtig!🚨
Bei dieser Sanierung spricht man gar von Baupfusch welche ein sehr hohes Schadenpotential mit sich bringt - um künftige teure Schäden zu vermeiden MUSS dieser Fensterersatz RÜCKGEBAUT und fachmännisch neu geplant und ausgeführt werden.
Erkennbar sind mehrere Fehler/Probleme:
1. Die Entwässerungsebene vom Fenster ist zu tief verbaut, diese muss über dem Wetterschenkel und Fensterbank liegen und darf nicht in die Baukonstruktion entwässert werden. Folgeschäden garantiert.
3. Wetterschenkel fehlt und kann nicht verbaut werden.
4. Primärabdichtung fehlt.
5. Die Fensterbankaufbordung dürfen nicht abgeschnitten werden.
6. Die Schlagregendichtheit darf nicht unterschätzt werden.
…
Schlagregen.
Schlagregen kann die äußere Gebäudehülle belasten, wenn der Feuchteschutz bzw. die Feuchtebilanz der Fassade nicht stimmt. Grundsätzlich muss ein Fassadensystem immer in der Lage sein, mehr Feuchte durch Diffusion in der Trockenperiode abzugeben, als es bei der Beregnung aufgenommen hat. Eine funktionierende Fassade zeichnet sich dadurch aus, dass sie verhindert, dass Regenwasser bis zur Innenseite der Außenwände durchtritt. Die Schlagregendichtheit wird mit den Klassen 1 bis 9 beschrieben und ist eine Kombination aus Wind und Regen. Je höher die Klasse, desto höher die Dichtigkeit der Fenster/Tür gegen eindringendes Niederschlagwasser zur Rauminnenseite hin.
Bauschäden.
durch undichte Anschlüsse, hinterlaufende Fassaden, sind ärgerlich. Lösungsorientiert schaffe ich wieder Entspannung, Raum und Zeit. Als neutraler Bauberater, Bausachverständiger und Baumediator bin ich Ihr Ansprechpartner bei sämtlichen Themen rund um den Bau oder Ihrer Immobilie.
„Was lange währt, wird endlich gut und bleibt Dicht“
Fensterbänke und Türschwellen sind allgegenwärtig. Aber wie steht es mit dem Wissen darüber, wie sie einzubauen oder zu planen sind? Das SMGV-Merkblatt «Projektierung und Einbau von Fensterbänken und Türschwellen in verputzten Fassaden und der verputzten Aussenwärmedämmung» schliesst die Lücke in der Sammlung der technischen Dokumente rund um dieses Thema.
https://lnkd.in/dSG_-z62
Mit der Bauabnahme endet die Ausführungsphase und das Objekt|Werk geht mit allen Rechten und Pflichten in die Obhut des Bauherrn oder der Käuferschaft über. Die Bauabnahme stellt gemäss OR und SIA Norm 118 die letzte Möglichkeit dar, sichtbare Mängel beim Ersteller geltend zu machen. Zum Zeitpunkt der Bauabnahme erkennbare und nicht gerügte Mängel gelten als genehmigt.
Jeder Bauherr oder Käufer besitzt das Recht, sich bei der Bauabnahme von einem versierten Baufachmann|Bauexperten begleiten oder vertreten zu lassen.
www.conceptb.ch
April 2023
Bauschaden & Mängelmanagement.
Wasserschaden.
Bauschäden & Baumängel oder gar Elementarschäden sind sehr belastend, ärgerlich, zeit- und kraftraubend. Vor allem für die Bewohner, aber auch für die allfällig involvierten Unternehmer|Handwerker ist dies sehr unangenehm und kostenintensiv. Erfahrungsgemäss produziert niemand bewusst Mängel|Schäden und trotzdem passieren sie.
Ich unterstütze Sie bei Bauschäden | Baumängel | Baupfusch | Elementarereignissen | Brandschäden | Wasserschäden | Unwetterschäden | Sanierungen.
Haben Sie Schimmel, einen Wasserschaden oder gar einen Elementarschaden? Oder haben Sie Fragen zu anderen Mängel und Schäden? Bröckelt bei Ihnen schon der Verputz, sind plötzlich Risse aufgetaucht? Machen Sie sich Sorgen um freiliegende Armierungseisen? Wie soll bei Bauschäden und Baumängel reagiert werden, wenn man das notwendige Fachwissen nicht besitzt?
Das kann schlimmer aussehen, als es ist. Der Umkehrfall ist aber auch möglich.
Bei Schadenanalysen ist eine Vielzahl von Variablen zu berücksichtigen, um der Ursache auf die Spur zu kommen. Oft ist es eine „Suche nach der Nadel im Heuhaufen“. Wer ist verantwortlich? Was bedeutet dies während der Schadensanierung für Sie und die Unternehmer.
Es ist besonders wichtig, dass die involvierten Personen über hohes Fachwissen verfügen, um das Problem nachhaltig und mit Empathie zu lösen.
Um Schadenfälle zu klären, ziehen Bauherren immer häufiger und immer schneller externe Experten hinzu. Dadurch wird es oft schwierig, im offenen Gespräch einvernehmliche Lösungen zu finden. Die Wahl geeigneter Verfahren und Experten ist entscheidend. Bauexperten mit hoher Sozialkompetenz und mediativen Fähigkeiten können helfen.
Als NEUTRALER BAUBERATER, BAUSACHVERSTÄNDIGER und BAUMEDIATOR unterstütze ich Sie präventiv und im Konfliktfall, bei Ihrem BAUVORHABEN, von der ersten Idee oder mittendrin, bis zur Fertigstellung und darüber hinaus. Bei sämtlichen Themen rund um den Bau, Ihrer Immobilie, Ihrer StWEG oder Ihrer Liegenschaft, sowie bei Baukonflikt, Baumängel, Bauschäden oder Sanierungsthemen. Ich berate Sie persönlich und neutral.
www.conceptb.ch/bauschaden
April 2023
Rissbildungen.
Haben Sie Rissbildungen? Allenfalls durch einen fehlenden Trennschnitt?
Was ist ein Schwedenschnitt? Warum benötigt es diesen Trennschnitt oder allgemein Trennfugen.
Ästhetisch und funktionell ist der Schwedenschnitt eines der meistdiskutierten Elemente der Gipserarbeiten. Immerwieder wird dieser Schnitt bei Wohnungsabnahmen diskutiert - die offene meist unschöne „Fuge|Trennschnitt“ gefällt ästhetisch nicht, oder oft fehlt dieser Trennschnitt auch gänzlich - was anfänglich schön aussieht, jedoch mit der Bewegung/Setzung eines Gebäudes zu unschönen und unkontrollierten Rissbildungen führen kann. (siehe Bild)
Mit diesem Schwedenschnitt trennt man Verputze an Sollbruchstellen. Das bedeutet, dass er dort zum Einsatz kommt, wo die Gefahr von Rissbildung besteht. Dies ist etwa der Fall bei Innenecken, bei den Anschlüssen Wand-Wand oder Wand-Decke und auch bei Fenster-Anschlüssen. Je nach Planung, Aufbau, Konstruktion und Untergrund ist dies anders auszuführen resp. zu beurteilen.
«Der Schwedenschnitt muss immer durch alle Putzschichten hindurchgehen.»
«Der Schwedenschnitt muss gemäss SIA 242 vorhanden sein.»
Oftmals arbeiten die Unternehmer nach den Richtlinien des SMGV (Schweizerischen Maler- und Gipserunternehmer-Verbands), was so vertraglich festgehalten wird. Dort heisst es, dass der Schnitt gerade sein muss und eine Dicke von mindestens 2 Millimetern haben sollte.
«Wir haben im Neubau extreme Bewegungen innerhalb des Gebäudes. Deshalb ist es dort besonders wichtig, die Schwedenschnitte wirklich korrekt auszuführen.»
Haben Sie fragen zu Ihrem Rohbau, Umbau oder Neubau, oder zu Bauschäden und Baumängel? Oder tauchen in Ihrer STWEG Themen rund um Ihre Liegenschaft auf?
Als NEUTRALER BAUBERATER, BAUSACHVERSTÄNDIGER und BAUMEDIATOR unterstütze ich präventiv und im Konfliktfall und bringe Ruhe in Ihr Bauvorhaben oder Ihre STWEG. Ich erkenne frühzeitig Konfliktpotential, beuge vor und vermittle zwischen allen beteiligten Parteien, sei es Anrainer, Nachbarn, Verwaltungen, Bewirtschaftung, Eigentümer, Mieter, Bauleiter, Unternehmer, Architekten oder Investoren etc.
Gerne unterstütze ich Sie neutral und persönlich mit meinen Dienstleistungen:
April 2023
Fassadenschimmel: Algen und Pilzbefall über den Fenstern.
Immer wieder werden mir diesbezüglich Fragen gestellt:
Was ist das? Ist das gefährlich? Zerstört es das Gebäude?
Bei diesen Verfärbungen bzw. Verschmutzungen handelt es sich um Algen und Pilze, die in diesem Bereich auskeimen bzw. zum Wachsen gekommen sind. Warum dieser mikrobiologische Befall aber nur bei einigen Fenstern zu sehen ist, liegt am Verhalten der Bewohner.
Wie vermeiden wir solche schwarze Stellen über dem Fenster?
Schwarze Stellen über dem Fenster sind ein typischer Schimmelbefall, der ein klassisches Anzeichen für ein zumeist falsches Lüftungsverhalten ist. Dieser Schimmel an der Hausfassade entsteht, wenn ein Fenster sehr oft und über zu lange Zeit gekippt ist.
Konfliktpotential.
Da das Erscheinungsbild der Fassade doch sehr beeinträchtigt ist, stellen diese unschönen und ärgerlichen stellen oft grosses Konfliktpotential in Stockwerkeigentümergemeinschaften (STWEG) dar. Eine Sanierung der Gebäudehülle betrifft meist alle Stockwerkeigentümer gemeinsam, denn die Kosten z.B. bei einer Fassadensanierung werden meist im Verhältnis der Wertanteilung der Wohnungen verteilt.
Um allfällige Konflikte zu vermeiden, beugen Sie vor mit Stosslüften!
An wärmegedämmten Fassaden ist das Erscheinungsbild des Öfteren erkennbar. Wärmegedämmte Fassaden werden tendenziell schneller befallen, da die Funktionsweise einer Fassadendämmung im Wesentlichen darin besteht, den Wärmestrom aus dem Gebäude heraus zu minimieren. Dies führt dazu, dass die Oberfläche der gedämmten Fassade im Winter kälter ist. Wenn dann warme mit Feuchtigkeit angereichert Luft aus einem gekippten Fenster entweicht, kondensiert die Feuchtigkeit oberhalb der Fenster an der Fassadenfläche und bildet so die Grundlage für den mikrobiologischen Befall. Die, insbesondere durch die Algen ausgelöste, optische Beeinträchtigung hängt zudem stark von der Jahreszeit und den Klimabedingungen ab.
Algen und Pilze gehören zu den ältesten Lebewesen und wachsen in Gegenwart von Feuchte bei minimaler Menge an Nährstoffen auf nahezu allen Oberflächen.
Ein ständig gekipptes Fenster erhöht den Energieverbrauch und damit auch die Heizkosten.
Ein Raum sollte täglich gelüftet werden, so viel ist klar. Besonders beliebt dafür ist hierzulande das gekippte Fenster. Denn durch das Kippen muss man nicht extra die Fensterbank freiräumen oder Vorhänge beiseiteschieben wie für das Stoßlüften. Im Bad, in der Küche oder beim Wäschetrocknen im Wohnzimmer bringt das gekippte Fenster zudem den Vorteil, dass man dauerlüften kann. Man vermeidet so eine zu hohe Luftfeuchtigkeit, ohne dass das Fenster gleich komplett geöffnet ist. Außerdem möchten viele Menschen im Schlafzimmer einen leichten, aber stetigen Luftaustausch, um besser schlafen zu können. Doch gerade im Winter ist es eine schlechte Idee, das Fenster zu kippen. Denn hier bringt das Dauerlüften so einige Nachteile mit sich.
Der Luftaustausch ist nur gering.
Das Fenster zu kippen eignet sich allein schon deswegen kaum zu einer optimalen Lüftung, da der Luftaustausch nur gering ist. Zwar findet ein kontinuierlicher Austausch statt, doch dieser ist sehr langsam. Um einen Raum mit genügend Frischluft zu versorgen, müssen mehrere Stunden vergehen.
Fenster kippen fördert die Schimmelbildung.
Eigentlich soll Lüften das Risiko der Schimmelbildung reduzieren. Doch ein gekipptes Fenster kann hier genau den gegenteiligen Effekt bewirken. Durch das Dauerlüften kühlt der Wandbereich um das Fenster schnell ab. Da gleichzeitig aber laufend die warme Luft aus dem Raum durch das gekippte Fenster strömt, kondensiert die Luft an der Wand und der Fassade. Die betroffenen Fassade/Wandstellen sind dadurch häufiger feucht und bilden damit eine optimale Grundlage für Schimmel.
Im Winter Fenster zu kippen kann der Gesundheit schaden.
Während der Heizperiode wird die Raumluft in der Regel trockener. Durch das Heizen verringert sich die Luftfeuchtigkeit und unsere Schleimhäute werden dadurch gereizt. Auch die Außenluft ist in den kalten Monaten trockener als im Sommer. Deswegen treten Erkältungen und andere Erkrankungen häufiger im Winter auf. Durch das stundenlang gekippte Fenster wird die Raumluft nur noch trockener und unsere Schleimhäute noch anfälliger für Infektionen.
Gekipptes Fenster ist ein Energiefresser.
Einer der wichtigsten Gründe, warum man ein Fenster zumindest in den kalten Monaten nicht kippen sollte, sind die Heizkosten. Denn diese steigen dadurch wesentlich an. Bleibt die Heizung an, heizt sie beim Dauerlüften ständig mit, da die warme Luft schnell wieder durch den offenen Fensterspalt flüchtet. Schaltet man die Heizung aus, kühlt der Raum jedoch schnell ab. Erst recht, wenn man das Fenster stundenlang gekippt lässt. Dadurch wiederum steigt aber die Gefahr der Schimmelbildung.
Fenster kippen: Wann lohnt es sich?
Sollte man nun das Fenster überhaupt noch kippen? Auf jeden Fall! Besonders in den wärmeren Monaten bietet das gekippte Fenster beispielsweise nachts die Option, einen ständigen Luftaustausch im Schlafzimmer zu haben, ohne dass man das Fenster gleich komplett öffnen muss. Im Frühling oder im Herbst kann man einen Raum dadurch zudem auf natürliche Weise „heizen“. Die Außenluft ist in der Übergangszeit oft etwas wärmer als die Innenluft, etwa auf der Sonnenseite eines Gebäudes. Durch das gekippte Fenster strömt die wärmere Luft dann gleichmäßig in die Wohnung. Ansonsten gilt allerdings: Stoßlüften ist besser.
Pilz- und Algenbefall sind auf Fassadenflächen keine Anstrichschäden im klassischen Sinn.
Es handelt sich hierbei um eine biologische Verschmutzung, die keine zerstörende Wirkung auf den Untergrund ausübt oder die Funktion der Fassadenbeschichtung in irgendeiner Art und Weise technisch beeinträchtigt. Die vorhandene, biologische Fassadenverschmutzung kann fachgerecht entfernt, mit geeigneten fungiziden Wirkstoffen behandelt und mit entsprechender Fassadenfarbe überstrichen werden.
Mein Tipp:
Stoßlüften – neben einem besseren Luftaustausch im Innenraum bleibt auch die Fassade von biologischen Verschmutzungen länger verschont.
März 2023
Coaching & Beratung für Mensch und Bau.
(Bau)Mediation.
Mein Herz habe ich der Dienstleistung und dem Menschen verschrieben. Mit Empathie, Feingefühl und Herz, berate, begleite und unterstütze ich Menschen bei Ihren privaten oder geschäftlichen Herausforderungen.
Zwischen Menschen vermitteln und Menschen verbinden ist meine Berufung.
Menschen haben unterschiedliche Bedürfnisse, Wünsche und Befürchtungen.
„Nicht die Dinge bringen die Menschen in Verwirrung, sondern die Ansichten über die Dinge.“ (Epiktet)
Das Ego baut Mauern. Das Herz baut Brücken.
Als MEDIATOR unterstütze ich präventiv und im Konfliktfall und bringe Ruhe in Ihre Situation.
Ich bin gewandt darin, als neutrale Person einen angenehmen und respektvollen Dialog zu fördern.
Ich wähle die Worte des Ausgleichs.
Von Mensch zu Mensch | von Herz zu Herz.
www.conceptb.ch/baumediation
März 2023
BauMediation & Konfliktmanagement für Mensch und Bau.
„Die Menschen bauen zu viele Mauern und zu wenig Brücken.“ (Isaac Newton)
Wenn Sie an Konflikte denken, was fällt Ihnen dann als Erstes ein? Ein ungutes Gefühl, Verletzungen und unangenehme Situationen? Dann geht es Ihnen so wie den meisten Menschen. Doch wie alles, haben auch Konflikte positive Folgen und unter bestimmten Bedingungen kann ein Konflikt als Chance gesehen werden.
Jedoch muss nicht jeder Konflikt analysiert und ausgetragen werden! So wie es nicht sinnvoll ist, sich vor jedem Konflikt zu verstecken oder zu verdrängen, ist es nicht notwendig, jeden kleinen Unterschied in der Wahrnehmung oder den Interessen zweier Personen zu diskutieren. Empfinden Sie jedoch einen Konflikt als sehr belastend, könnte sich auch Positives daraus ergeben, wenn Sie sich diesem stellen.
Konflikt als Chance!?
Es gibt gute Gründe, einem Streit nicht aus dem Weg zu gehen:
1. Konflikt als Chance, zu erfahren, was der/die andere denkt.
2. Konflikt als Chance für die persönliche Weiterentwicklung.
3. Konflikt als Chance, die Beziehung zu stärken.
4. Konflikt als Chance, Probleme aus der Welt zu schaffen.
5. Konflikt als Chance, Eskalationen zu vermeiden
Dadurch wird der Konflikt greifbar und kann bearbeitet werden. Natürlich wäre es wünschenswert, die Probleme würden frühzeitig angesprochen werden, doch das ist eben nicht immer der Fall.
Fazit:
Ob ein Konflikt positive oder negative Folgen mit sich bringt, hat viel damit zu tun, wie Sie mit ihm umgehen. Der Konflikt selber ist erstmal neutral. Er sagt lediglich aus, dass Sie unterschiedliche Sichtweisen haben. Darüber zu sprechen kann lustig, traurig, interessant oder unangenehm sein. Das hängt von Ihnen und Ihren Interpretationen der Situation ab. Wenn Sie einen Konflikt als Zeichen für ein Scheitern der Beziehung sehen, werden Sie ihn ganz anders angehen als wenn Sie ihn als spannende Möglichkeit sehen, mehr über sich und Ihre(n) PartnerIn zu erfahren. Wenn es Ihnen ab und zu gelingt, auch die positiven Seiten eines Konflikts zu sehen, haben Sie schon viel gewonnen!
Menschen haben unterschiedliche Bedürfnisse | Wünsche und Befürchtungen.
Fühlen Sie sich wirklich verstanden?
Ich erkenne frühzeitig Konfliktpotential, beuge vor und vermittle zwischen allen beteiligten Parteien.
Als Mediator unterstütze ich Sie präventiv und im Konfliktfall und bringe Ruhe in Ihre Gemeinschaft oder Ihr Bauvorhaben. Von Mensch zu Mensch; von Herz zu Herz.
Ihr Vertrauenspartner für Mensch und Bau.
//concept B bringt Ruhe hinein, vermittelt und verbindet Menschen. Ich wähle die Worte des Ausgleichs.
//concept B zeigt neue Blickwinkel auf.
www.conceptb.ch/baumediation
Februar 2023
BauMediation als Konfliktlösung
80 % aller Mediationen sind erfolgreich
Bauen birgt hohes Konfliktpotenzial: Ein Drittel aller Zivilprozesse befassen sich mit Baustreitigkeiten. Gerichtsprozesse sind kostenträchtig und zeitraubend, manchmal sogar verbunden mit Baustopps.
„Die Menschen bauen zu viele Mauern und zu wenig Brücken.“ (Isaac Newton)
Mediation ist eine effektive und effiziente Möglichkeit, Konflikte zu lösen. Dabei werden die Parteien durch einen neutralen Vermittler (Mediator*in) in die Lage versetzt, eine für alle Beteiligte faire und verbindliche Lösung zu finden. Die Mediation besteht aus mehreren Phasen, die aufeinander aufbauen; am Ende steht eine rechtsverbindliche Vereinbarung, die die Parteien wieder handlungsfähig macht. Gerichtliche Verfahren werden für die Dauer der Mediation unterbrochen, die Hemmung der Verjährung von Ansprüchen kann bis drei Monate nach Ende der Mediation gelten. Fairness, Eigenverantwortlichkeit und Ehrlichkeit sind wichtige Voraussetzungen für den Erfolg. Ein großer Unterschied zu anderen Verfahren: Die Teilnahme ist freiwillig – jede Partei kann die Mediation jederzeit abbrechen.
Mediation ist grundsätzlich im beruflichen und privaten Umfeld sinnvoll einsetzbar.
z.B. bei Konflikten mit Geschäftspartnern, Kollegen, Nachbarn, in der Familie oder der Partnerschaft. Die Mediation schafft eine Basis des gegenseitigen Verstehens, um auch zukünftigen Konflikten begegnen zu können.
Vorteile der BauMediation:
DAS ZIEL: Alle Beteiligten gehen mit einem guten Ergebnis nach Hause!
Wann ist eine BauMediation sinnvoll?
BauMediation kann in jeder Phase eines Projektes ein geeignetes Mittel zur Lösung von Konflikten sein – bei Planung, Ausführung, Übergabe, Mängelbeseitigung bis hin zur Finanzierung. Oft erweist es sich als sinnvoll, wenn BauMediator*innen ein Projekt von Anfang an begleiten und z.B. bereits an Vertragsverhandlungen oder bei Gesprächen mit Behörden und Nachbarn teilnehmen. Bei der Ausführung ermöglicht baustellenbegleitende Mediation sofortige Konfliktlösung bei der Entstehung, z.B. bei Baubesprechungen oder Ortsterminen. Eine Mediations-Klausel im Ingenieur- bzw. Bauvertrag stellt gleich die richtigen Weichen in Richtung Mediation bei Konflikten, die beim Bauen entstehen.
Wie lange dauert eine Mediation?
Die Dauer einer Mediation hängt von der Komplexität des Falles und der Anzahl der Parteien ab; ganz entscheidend ist auch die Kooperation der Teilnehmer. Die Erfahrung zeigt: Die meisten Konflikte können i.d.R. nach zwei bis drei Terminen gelöst werden.
Was kostet eine Mediation?
Die Abrechnung der Mediation erfolgt nicht nach Streitwert, sondern nach tatsächlichem Zeitaufwand. Die Kostenverteilung für das Honorar wird durch die Beteiligten gemeinsam festgelegt. Je nach Komplexität des Falles und Anzahl & Konstellation der Teilnehmer kann eine Co-Mediation sinnvoll sein. Die Honorarhöhe für Mediation bzw. Co-Mediation wird bei der Kontaktaufnahme besprochen. Viele Rechtsschutz-Versicherungen übernehmen heute bereits Mediationen.
Wie verbindlich ist eine Mediation?
Beim ersten Termin wird ein Mediations-Vertrag mit den Mediationsregeln und den Rechten & Pflichten der Parteien abgeschlossen. Die einvernehmliche Abschlussvereinbarung ist ein von allen Parteien unterzeichneter rechtsverbindlicher und somit einklagbarer Vertrag. Auf Wunsch kann dieser noch zusätzlich durch einen Notar beurkundet werden.
Was passiert bei einem bereits laufenden Rechtsstreit?
Die Mediation wird auch dann erfolgreich eingesetzt, wenn bereits Anwälte involviert sind. Gleiches gilt bei offenen Gerichtsverfahren, da diese für die Dauer der Mediation unterbrochen werden können.
Im Mediationsvertrag wird dieses wie folgt geregelt.
1. Die Beteiligten vereinbaren das Ruhen laufender gerichtlicher oder schiedsgerichtlicher Verfahren. Sie verpflichten sich, bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Mediationsverfahrens in der Hauptsache kein gerichtliches oder schiedsgerichtliches Verfahren in Angelegenheiten einzuleiten, die Gegenstand der Mediation sind.
2. Durch ihr Einverständnis mit dem Mediationsverfahren verzichten die Parteien gegenseitig – bei gleichzeitiger gegenseitiger Annahme des Verzichts – auf die Einrede der Verjährung in der Weise, dass der Lauf gesetzlicher und vertraglicher Verjährungsfristen in Bezug auf den Streitfall gehemmt wird, der Gegenstand des Mediationsverfahrens ist. Die Hemmung gilt vom Zeitpunkt der Aufnahme des Mediationsverfahrens an bis drei Monate nach dem Zeitpunkt der Beendigung des Mediationsverfahrens.
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Februar 2023
ROHBAUABNAHME & BAUABNAHME.
Jeder Bauherr oder Käufer besitzt das Recht, sich bei der Bauabnahme von einem Baufachmann begleiten oder vertreten zu lassen. Durch eine Baubegleitung und vorgängige, sorgfältige Ausführung der Kontrollen und Abnahmen, kann das Risiko von Garantiemängel um ein Vielfaches verkleinert werden.
Garantieabnahme nach 2 Jahren – deshalb ist die Bauabnahme so wichtig!
Mit der Bauabnahme gehen alle Rechte und Pflichten eines Bauwerks an den Bauherrn oder den Eigentümer über. Die Garantiefrist beginnt damit zu laufen. Gut zu wissen, welche Ansprüche einem Immobilienbesitzer zustehen.
Die Grundlage für die Garantieleistungen eines Unternehmers bildet der Werk- oder Kaufvertrag. Die Garantieleistungen werden in den Verträgen unterschiedlich geregelt. Nicht immer bildet die SIA-Norm 118 „Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten“ den diesbezüglichen Vertragsbestandteil, dann gelten die Bedingungen aus dem Obligationenrecht.
Garantie SIA-Norm 118
Wurde die SIA-Norm 118 als Vertragsbestandteil vereinbart, beginnt mit der Bauabnahme die 2-jährige Garantiefrist, die eigentliche Rügefrist für offensichtliche Mängel, zu laufen. Kleinere Mängel wie feinere Rissbildungen, die sich nicht vergrössern, können vor Ablauf der 2-jährigen Garantiefrist gemeldet werden. Mängel, wie etwa der Wassereintritt an einer Dachkonstruktion, müssen hingegen umgehend gemeldet werden, damit Folgeschäden verhindert werden können.Die Garantiefrist für verdeckte Mängel, die nach der Garantieabnahme auftreten, beträgt 5 Jahre. Diese Mängel müssen umgehend innerhalb von 7 Tagen dem Unternehmer mitgeteilt werden, damit die Garantieansprüche Gültigkeit haben.
Vorteile SIA-Norm 118 gegenüber Obligationenrecht
Im Gegensatz zum Obligationenrecht können gemäss SIA-Norm 118 kleinere Mängel bis zur Garantieabnahme gesammelt und zusammen angemeldet werden. Der wesentliche Vorteil der Garantieleistungen der SIA-118 Norm liegt darin, dass die Beweislast während der ersten 2 Jahre darüber ob ein Mangel vorliegt oder nicht, beim Unternehmer liegt. Sicherlich ein Vorteil, muss doch der Bauherr als Baulaie dem Unternehmer nicht den Mängelnachweis erbringen. Erst nach Ablauf der 2-jährigen Garantiefrist kehrt sich die Beweislast für die verdeckten Mängel um und obliegt von nun an dem Bauherrn.
Garantieabnahme – letzte Gelegenheit
Die Garantieabnahme bildet für den Eigentümer die letzte Möglichkeit, bereits erkannte oder erkennbare Mängel zu rügen, die innerhalb von 2 Jahren nach der Bauabnahme aufgetreten sind. Nimmt der Bauherr dies nicht war, verliert er seinen Garantieanspruch für diese Mängel. Ratsam ist es daher, in jedem Fall 2 bis 3 Monate vor Ablauf der Frist beim Architekten oder Generalunternehmer nachzufragen, damit die Schlussabnahme nach 2 Jahren nicht vergessen geht. Denn sämtliche Unternehmer müssen nachweislich spätestens am letzten Tag der Rügefrist Kenntnis der Mängel haben, ansonsten erlöschen die Garantieansprüche.
Garantieabnahme mit einem Architekten
Im üblichen Leistungsumfang des Architekten gemäss SIA-Ordnung 102 „Leistung und Honorare der Architekten“ sind das Einsammeln der Mängel, das Organisieren der Arbeiten, das Aufbieten der Unternehmer und das Überwachen der Garantiearbeiten enthalten. Das Durchsetzen der Garantieansprüche ist jedoch Sache des Bauherrn oder muss dem Architekten separat vergütet werden. Ist ein Unternehmer konkurs oder weigert er sich, die Garantiearbeiten zu leisten, können je nachdem die Leistungen der Nachbesserungsarbeiten mit einem Bank- oder Versicherungsgarantieschein gedeckt werden.
Garantieabnahme mit einem Generalunternehmer
Der Generalunternehmer ist üblicherweise für das Erbringen der Garantieleistungen zuständig. Versucht der Generalunternehmer die Schlussprüfung über den Ablauf der Rügefrist hinaus zu verschieben oder weigert er sich eine Garantieabnahme vorzunehmen, muss der Bauherr den Generalunternehmer rechtzeitig über die vorhandenen Mängel in Kenntnis setzen. So kommt der Bauherr seinen Pflichten innerhalb der 2-jährigen Rügefrist und der 5-jährigen Garantiedauer nach.
Ablauf einer Garantieabnahme
Der Bauherr und der Architekt oder Generalunternehmer nehmen die Schlussprüfung gemeinsam zur Beweissicherung vor. Der Architekt oder der Generalunternehmer erstellt ein Protokoll, welches von beiden Parteien unterzeichnet werden muss. Oftmals gibt die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt oder nicht und welche Massnahme für die Nachbesserung erfolgen soll, zu Diskussionen Anlass. Die für einen Bauherrn nicht nachvollziehbaren Verweise auf zulässige Toleranzen nach einer SIA-Norm oder die unverhältnismässige Nachbesserung, sind oftmals Anlass dafür. Ein Bausachverständiger oder Bauberater kann den Bauherrn anlässlich einer solchen Abnahme unterstützen und ihm bei der Durchsetzung seiner Mängelrechte helfen.
Neubeginn der Garantiefristen
Für die instand gestellten Teile findet gemäss SIA-Norm 118 auf verlangen des Unternehmers eine Abnahme statt. Es liegt aber vor allem im Interesse des Bauherrn bei umfassenden Mängelbehebungen eine solche Abnahme vorzunehmen und zu protokollieren. Denn, mit der Abnahme der Nachbesserungsarbeiten beginnt die Garantiefrist dieser Werkteile neu zu laufen.
Februar 2023
