Jeder Bauherr oder Käufer besitzt das Recht, sich zumindest bei der Bauabnahme oder Garantieabnahme von einem versierten Baufachmann|Bauexperten begleiten oder vertreten zu lassen.
Durch eine vorgängige Baubegleitung & QS, einer sorgfältige Ausführung der Kontrollen und Abnahmen, kann das Risiko von Garantiemängel um ein Vielfaches verkleinert werden.
Auch wenn ich bei den vorangegangenen Schritten nicht in den Bauprozess eingebunden war, können Sie auf die Unterstützung bei der Bauabnahme oder Garantieabnahme zwei, fünf oder mehr Jahren nach Baufertigstellung auf mich zurückgreifen. Ich unterstütze Sie gerne bei der Prüfung und Einforderung allfälliger Baumängeln und Bauschäden.
Wenn Sie vor der Bauabnahme ein ungutes Gefühl haben oder Sie sich einfach nur Sicherheit wünschen, dass nichts vergessen geht, kontaktieren Sie mich. Ich berate, begleite und unterstütze Sie NEUTRAL schweizweit bei Ihnen vor Ort. Ihr Vertrauenspartner für Mensch und Bau.
Nicht jeder Riss oder jedes unschöne Fugenbild stellt einen Mangel dar. Bei rechtlich anerkannten Mängeln handelt es sich ausschliesslich um Abweichungen vom vertraglichen Vereinbarten, sprich vereinbarte, zugesicherte oder als selbstverständlich vorausgesetzte Eigenschaften liegen nicht vor. Wurde die SIA-Norm 118 (allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten) vereinbart, liegt ein Mangel dann vor, wenn die Tauglichkeit des Werkes für den vertraglich vorausgesetzten oder ortsüblichen Gebrauch fehlt. Ist dies der Fall, erwachsen der Bauherrschaft daraus bei fehlenden Ausschlussgründen oder fehlender Verjährung werkvertragliche Gewährleistungsrechte. Der Bauabnahme kommt deshalb eine wichtige Rolle im gesamten Bauprozess zu, da mit dem Tag der Abnahme u.a. die Rügefrist zu laufen beginnt.
Korrekte Bauabnahme gemäss SIA-Norm 118
Die Anwendung der SIA-Norm 118 ist bei Neubauten zwar mittlerweile Standard, muss aber im Vertrag explizit vereinbart werden. Da die Bauherrschaft gemäss den Bestimmungen der SIA Norm 118 wesentlich bessergestellt ist, empfiehlt es sich, unbedingt die Anwendung dieses Regelwerks vertraglich zu vereinbaren. Wichtig ist, dass anlässlich der Abnahme sämtliche Mängel im Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Wird ein Mangel im Protokoll nicht aufgeführt, obwohl er erkennbar gewesen wäre, kann dieser Mangel später nicht mehr geltend gemacht werden. Falls es strittig ist, ob es sich um einen Mangel handelt oder nicht, liegt die Beweislast gemäss SIA-Norm 118 während der zweijährigen Rügefrist (Garantiefrist) beim Unternehmer.
Rügefristen und Gewährleistungsrechte
Mit dem Tag der Abnahme beginnt für das Werk eine zweijährige Rügefrist zu laufen, während derer Mängel aller Art jederzeit gerügt werden können. Mit Ablauf der zweijährigen Rügefrist erlischt das Recht der Bauherrschaft, vorher entdeckte Mängel zu rügen. Hingegen bleiben die Rechte aus bereits gerügten Mängeln unter Vorbehalt der Verjährung fortbestehen. Mängel hingegen, die schon während der Rügefrist offensichtlich waren, gelten als vor deren Ablauf entdeckt, weshalb sie nach Ablauf der Frist nicht mehr gerügt werden können. Danach dauert die Rügefrist weitere drei Jahre für verdeckte Mängel, während derer jedoch sofort (innert 7 Tagen) nach Entdeckung gerügt werden muss. Fünf Jahre nach Werkabnahme verjähren dann sämtliche Mängelrechte. Mängel hingegen, die der Unternehmer absichtlich verschwiegen hat, verjähren erst nach 10 Jahren. Falls das Obligationenrecht zur Anwendung kommt und es sich um ein fest mit dem Boden verbundenes Bauwerk handelt oder ein bewegliches Werk bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurde, beträgt die Gewährleistungsfrist fünf Jahre. Bei einem beweglichen Werk beträgt die Garantiefrist zwei Jahre nach Abnahme. In beiden Fällen muss jeder erkannte Mangel sofort gerügt werden. Wenn Mängel festgestellt werden, stehen der Bauherrschaft gemäss SIA-Norm 118 zunächst einzig das Recht auf Nachbesserung zu. Erst wenn der Unternehmer innerhalb der angesetzten Frist die Mängel nicht behebt, stehen ihr die Rechte auf Ersatzvornahme, auf Wandelung (Rücktritt), auf Minderung (Herabsetzung der Forderung) oder Schadenersatz zur Verfügung. Da eine vollständige Bauabnahme sowie eine korrekte Mängelrüge für die Bauherrschaft nicht immer einfach sind, empfiehlt es sich, rechtzeitig einen unabhängigen Experten dafür beizuziehen.
Weitere Informationen zu den Bauabnahmen:
1. Rechtliche Grundlagen
Im Falle von Bau- und Werkmängeln kommt entweder die SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten) oder das Obligationenrecht (OR) zur Anwendung. Soll die SIA-Norm 118 zur Anwendung kommen, so muss dies explizit im Vertrag erwähnt sein. Ansonsten gilt standardmässig das OR. Da die Bauherrschaft gemäss den Bestimmungen der SIA Norm 118 wesentlich bessergestellt ist, empfiehlt es sich, in Kauf- oder Werkverträgen unbedingt die Anwendung des Regelwerks der SIA-Norm 118 zu vereinbaren.
2. Abnahme des Werkes
2.1 Anzeige der Vollendung
Ein Vorteil der SIA-Norm 118 ist, dass diese den Unternehmer explizit auffordert, der Bauherrschaft die Vollendung des Werkes anzuzeigen. Danach ist die Bauherrschaft verpflichtet, das Werk innert einem Monat nach Anzeige auf die Erfüllung der vertraglich vereinbarten Anforderungen hin zu prüfen. Wird ein Werk nach der Vollendung ohne Abnahme in Gebrauch genommen oder nach der Fertigstellung nicht unverzüglich durch die Bauherrschaft geprüft, so gilt dieses nach OR m stillschweigend als mängelfrei abgenommen. In der SIA-Norm 118 gilt dies erst einen Monat nach der Ingebrauchnahme (Art. 158 SIA-Norm 118).
2.2 Das Werk richtig abnehmen
Entscheidend bei der Abnahme ist, dass die Bauherrschaft das Werk nach der Vollendung oder bei der Übergabe sorgfältig prüft. Denn Mängel, welche bereits bei der Abnahme offensichtlich erkennbar sind, respektive von der Bauherrschaft hätten erkannt werden müssen, können nicht mehr nachträglich gerügt werden. Die Abnahme sollte unbedingt im Beisein des jeweiligen Werkvertragspartners vorgenommen werden.
2.3 Das Abnahmeprotokoll
In der Regel ist über das Ergebnis der gemeinsamen Abnahmeprüfung ein Protokoll zu erstellen, welches sowohl von der Bauherrschaft als auch vom Unternehmer durch Unterzeichnung anerkannt wird (Art. 158 Abs. 3 SIA-Norm 118). Alle festgestellten Mängel müssen dabei so genau wie möglich protokolliert werden und gleichzeitig sollte auch festgehalten werden, bis wann und durch wen diese behoben werden. Anschliessend unterzeichnen beide Seiten das Protokoll.
2.4 Verweigerung der Abnahme
Die Bauherrschaft kann gemäss Art. 368 Abs. 1 OR die Abnahme des Werkes verweigern, wenn dieses an erheblichen Mängeln leidet oder so sehr vom Vertrag abweicht, dass die Abnahme der Bauherrschaft nicht zugemutet werden kann. Gemäss Art. 161 SIA-Norm 118 wird die Abnahme zurückgestellt, wenn sich anlässlich der gemeinsamen Prüfung wesentliche Mängel zeigen.
2.5 Wirkung der Abnahme
Mit der Abnahme
- beginnt die Rügefrist (umgangssprachlich "Garantiefrist") zu laufen (Art. 172 SIA-Norm 118)
- sind die Mängelrechte aus offensichtlichen Mängeln, die bei der Abnahme nicht gerügt
wurden, verwirkt.
- geht die Gefahr für den zufälligen Untergang des Werks vom Unternehmer auf die Bauherrschaft über.
3. Rügefrist (Garantiefrist)
3.1 Nach SIA-Norm 118
Gemäss Art. 172 SIA-Norm 118 gilt eine Rügefrist von zwei Jahren. Diese Frist beginnt für das Werk oder einzelne Werkteile mit dem Tag der Abnahme zu laufen. Während der Garantiefrist (Rügefrist) kann die Bauherrschaft in Abweichung vom Gesetz Mängel aller Art jederzeit rügen. Der Unternehmer haftet für sämtliche Mängel, die die Bauherrschaft während der Garantiefrist rügt (Art. 173). Ausgenommen davon sind Mängel, für die das Werk als genehmigt gilt (siehe oben Ziffer 2.2). Wichtig zu wissen: Ist streitig, ob ein behaupteter Mangel wirklich eine Vertragsabweichung darstellt und daher ein Werkmangel ist, so liegt die Beweislast beim Unternehmer (Art. 174 Abs. 3). Nach Behebung eines während der Rügefrist gerügten Mangels findet für den instand gestellten Teil eine Prüfung und erneute Abnahme statt. Mit dem Tag der Abnahme beginnt dafür die Rügefrist neu zu laufen (Art. 176). Mit Ablauf der Rügefrist erlischt das Recht der Bauherrschaft, vorher entdeckte Mängel zu rügen. Hingegen bleiben die Rechte aus bereits gerügten Mängeln unter Vorbehalt der Verjährung fortbestehen. Mängel hingegen, die schon während der Rügefrist offensichtlich waren, gelten unwiderleglich als vor deren Ablauf entdeckt, weshalb sie nach Ablauf der Frist nicht mehr gerügt werden können. Danach dauert die Rügefrist weitere drei Jahre für verdeckte Mängel, während derer jedoch sofort nach Entdeckung gerügt werden muss (Art. 179). Verdeckte Mängel im Sinne der SIA-Norm 118 sind Mängel, die die Bauherrschaft erst nach Ablauf der Rügefrist entdeckte und vorher nicht erkennbar waren. Sämtliche Mängelrechte der Bauherrschaft verjähren fünf Jahre nach Abnahme des Werkes oder Werkteils. Ausgenommen davon sind Mängel, die der Unternehmer absichtlich verschwiegen hat. Diese verjähren erst nach 10 Jahren (Art. 180).
3.2 Nach OR
Falls die SIA-Norm 118 nicht zur Anwendung kommt und es sich um ein fest mit dem Boden verbundenes Bauwerk handelt oder ein bewegliches Werk bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurde, beträgt die Gewährleistungsfrist (Verjährungsfrist) fünf Jahre (Art. 371 Abs. 1 und Abs. 2 OR). Jeder erkannte Mangel muss sofort gerügt werden. Sofern es sich um ein bewegliches Werk handelt, beträgt die Garantiefrist zwei Jahre nach Abnahme (Art. 371 Abs. 1 OR). Auch da muss jeder erkannte Mangel sofort gerügt werden.
Die 2.Jahres-Garantie steht an. Kontaktieren Sie mich. Ich berate Sie gerne wie Sie vorgehen müssen. Gerne besichtige ich mit Ihnen Ihr Objekt und berate, begleite und unterstütze Sie NEUTRAL, schweizweit bei Ihnen vor Ort, bei Ihrer Mängelrüge. Denn es ist äusserst wichtig, dass keine Mängel vergessen gehen und korrekt gerügt werden.
Unmittelbar nach der Bauabnahme des Objekts|Werks beginnen die Garantiefristen und Rügefristen zu laufen. Bei Verträgen nach OR müssen nun festgestellte Mängel sofort gerügt werden. Bei Verträgen nach Norm SIA 118 kann während zweier Jahre jederzeit - und nicht nur sofort nach Entdeckung - gerügt werden. Der Unternehmer hat nur während der zweijährigen Rügefrist die vertragsgemässe Ausführung zu beweisen. Dies bedeutet eine Umkehr der Beweislast zu Ihren Gunsten.
Es ist äusserst wichtig, frühzeitig vor Ablauf der zweijährigen Garantie- und Rügefrist eine saubere und korrekte Garantiemängelaufnahme durchzuführen und die vorhandenen Mängel rechtzeitig beim Ersteller|Unternehmer anzuzeigen. Die Rügefristen müssen zwingend korrekt eingehalten werden. Für verdeckte Mängel ab der 2-Jahres Garantieabnahme bis zum Ablauf der 5-Jahres Rügefrist ist die Beweislast beim Eigentümer. Auch hier ist es enorm wichtig, dass entdeckte Mängel sofort innert 7 Tagen eingeschrieben und korrekt gerügt werden. Ich unterstütze Sie gerne bei der Prüfung und Einforderung allfälliger Mängel.
